地产及物管行业周报：5年期LPR再下调 6月销售相对承压

2023-06-26 07:41:51 来源 : 上海申银万国证券研究所有限公司

【资料图】

本期投资提示：

房地产行业数据：上周（23/06/17-23/06/23）34 个重点城市新房合计成交363 万平米，环比-2%；其中，一二线环比-4%、三四线环比+20%；6 月累计一手房月成交同比-32%，较5 月-42pct；其中，一二线同比-27%、三四线同比-61%，分别较5 月-46pct和-27pct。上周13 个重点城市二手房成交76 万平米，环比-32%；6 月截至上周累计成交同比-6%，较5 月-51pct。库存方面，上周15 城推盘114 万平米，对应上周成交/推盘比为1.16 倍，最近3 个月（23 年3-5 月）分别为0.92 倍、1.07 倍和1.10 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,701 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为13.7个月，环比+0.5 个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。

主要政策新闻：宏观方面，央行1 年期LPR 从3.65%下调10BP 为3.55%、5 年期以上LPR 从4.3%下调10BP 为4.2%。贝壳研究院监测显示，6 月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.9%，均与上月基本持平。全国政协经济委员会副主任尹艳林指出，眼下房地产市场低迷，对不合时宜的政策要尽快调整，比如一些炒房热时代出台的限制性政策要加快退出。因城施策方面，山东临沂支持高品质住宅建设，住宅项目可按不超5%比例上浮销售价。公积金政策放松方面，天津拟提高首套房公积金贷款额度至100 万元（原80 万元）、二套50 万元（原40 万元）；福州自22 年5 月已累计为1,318 个多子女家庭发放住房公积金贷款9.15 亿元。购房补贴方面，南京六合区推出人才购房优惠，购买新房每平米补贴300 元；西藏日喀则购买新房按总价4%补贴，每套房补贴最高不超过6 万元；沈阳全日制中专以上毕业生购房可享受全额契税补贴；河南南阳中心城区买首套新房契税补贴50%，多子女家庭再补最多2 万元。

公司动态跟踪：5 月销售额：华侨城A 37 亿元（同比-24%）；1-5 月销售额：华侨城A170 亿元（同比+11%）。滨江集团发行2023 年度第一期中期票据6 亿元/3.95%/1+1年；以23 亿元收购杭州地铁持有北鸿置业100%股权及对应债权，公司将通过北鸿置业获得目标地块51%的权益。华发股份拟将全资子公司文传公司和阅潮公司100%股权分别转让给珠海华发国际会展管理有限公司、珠海华发现代服务投资控股有限公司，转让价格分别为4.9 亿元、76.8 万元。万科公司职工代表大会选举王蕴为职工代表董事，选举潘樟良为职工代表监事。金科股份拟定增购买公司控股股东金科控股子公司重庆科易小贷持有的恒昇大业20%股权，发行价格1.17 元/股，发行股份数量不超过30%。金科服务本周耗资848 万港元回购公司股份80 万股，占总股数的0.12%。

一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌4.68%，沪深300 指数下跌2.51%，相对收益为-2.18%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第28 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：金科股份、*ST 新联、*ST 同达、苏州高新、铁岭新城，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为荣盛发展、沙河股份、中交地产、天房发展、中南建设。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌6.82%，沪深300 指数下跌2.51%，相对收益为-4.31%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为6.9/6.0 倍；物管23/24PE 均值分别为14/11 倍。

投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“ 看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。

风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。

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